Miért nem nő a lakásépítések száma Magyarországon?
Hosszú ideje foglalkoztatja a szakértőket, hogy vajon miért nem épül elegendő lakás az országban. A kérdések középpontjában áll a fejlesztők hozamelvárásának és a piaci keresletnek a hatása, valamint egyéb tényezők, amelyek lassítják a lakáspiaci növekedést. A Magyar Nemzeti Bank friss Lakáspiaci Jelentése részletes képet ad a helyzetről, bemutatva, hogy a fejlesztők jövedelmezősége nem mindig feltétlenül vezet a lakások számának növekedéséhez.
A bank állásfoglalása szerint a fejlesztők által elvárt hozamoknak és a gyenge keresletnek összetett hatásai vannak. A jelentés alapján említeni kell, hogy bár magasabb jövedelmezőség mellett valóban több lakás épül, a fejlesztők mégis csak korlátozott mértékben hajlandóak a projektjeik folytatására. Az alacsony kereslet és a hosszú értékesítési idők kombinációja alacsonyabb megtérülést eredményez, ami a fejlesztők kockázatvállalását is csökkenti.
A vizsgálatok során megállapították, hogy az újlakás-projektek megtérülését elsősorban a nettó lakásárak és az építési költségek aránya befolyásolja, míg a finanszírozási költségek kevésbé játszanak szerepet. A jövedelmezőség hosszú távon kedvezőnek mutatkozik ugyan, azonban az üzleti ciklusok és a szabályozói változások komoly hatással vannak rá.
A megfizethetőség és a kereslet hatása
Az elmúlt időszak kedvezőtlen megfizethetőségi helyzete szoros kapcsolatban áll a gyenge kereslettel. A jegybank megállapításai alapján a jövedelmezőség javulásához a megfizethetőség csökkenése is társult, ami szintén erősen korlátozza a lakáspiaci aktivitást. Az újlakás-projektekhez kapcsolódó jövedelmezőség valóban kedvező, de a lakásvásárláshoz szükséges feltételek nem mindenki számára elérhetőek.
A HAI mutató szerint 2022 óta a budapesti új lakásokhoz való hozzáférés gyakorlatilag két átlagkeresettel rendelkező háztartás számára is lehetetlenné vált. Az elemzés szerint a fejlesztők számára a kereslet hiánya egyre kiélezettebb akadályokat jelent a lakások építési volumenének növelésében.
Mi áll a háttérben?
2025 első tíz hónapjában az építőipari cégek jelentős része, 45-59%-a, a gyenge keresletre hivatkozott termelésük visszaesésekor. Ezen kívül a gazdasági helyzetet tovább súlyosbítja az állami megrendelések csökkenése, amely a teljes építőipari termelés jelentős részét érintette. Az állami megrendelések aránya a korábbi 60%-ról 40% alá csökkent, ezzel is nehezítve a fejlesztések elindulását.
A fejlesztőkhető visszavonulás mellett egyéb nehézségekkel is szembesülnek. A vállalatok 20-32%-a munkaerőhiányra, míg 20-31%-a finanszírozási korlátokra panaszkodik. Az anyag- és eszközhiány sokkal ritkábban jelentkezik, ezért a választhatóság a munkaerő megtartását is befolyásolja.
Összegzés
Összességében a budapesti lakóingatlan-fejlesztések jövedelmezősége javult, azonban a megfizethetőség romlása és a kereslet csökkenése visszafogja a konstrukciók számát. A fejlesztők nem tudják, vagy nem akarják kockáztatni a befektetett tőke megtérülését a kereslet és a költségek bizonytalansága miatt. Az építőipar helyzete komoly változtatásokra szorul, ha az ingatlanpiac fenntartható növekedésére törekszünk.
