Elindulhat a bérlakás-forradalom Magyarországon
A magyar lakóingatlanpiac szerkezeti átalakuláson megy át, a fejlesztők árérzékenyebb piachoz alkalmazkodnak, miközben az intézményi bérlakásszektor gyakorlatilag hiányzik – ebben egyetértettek egy ingatlanpiaci szakkonferencia lakáspiaci panelbeszélgetésein részt vevő szakértők. Kulcskérdésként a bérlakásépítés ösztönzését, a plázastop újraszabályozását, az 5 százalékos lakásáfa hosszú távú fenntartását és a rozsdaövezeti fejlesztések felgyorsítását jelölték meg.
Bérlakáspiac: hiányzó intézményi szektor
A szakértők szerint a lakhatási válság kezeléséhez el kell választani a szociális lakhatást, a megfizethető bérlakást és a piaci alapú intézményi bérlakást. Az intézményi bérlakásszektor Magyarországon még gyakorlatilag hiányzik, miközben Nyugat-Európában, Lengyelországban és az Egyesült Államokban a Build-to-Rent önálló befektetési kategóriává vált.
A piac elindításához kezdő lökésre lenne szükség: egy jól felépített kaucióalap nagyobb biztonságot adhatna a bérbeadóknak és kiszámíthatóbb indulást a bérlőknek. Egy állami tőkeprogram vagy néhány százmilliárd forintos alap átmenetileg vevőként jelenhetne meg a piacon.
A hazai példák szerint van fizetőképes kereslet a professzionálisan kezelt bérlakásokra. A magyarok nem feltétlenül a tulajdonjoghoz ragaszkodnak, inkább a biztonságos, kiszámítható otthonra vágynak, ám a jelenlegi szabályozásban a bérlők kiszolgáltatottsága miatt a hosszú távú tervezés szinte lehetetlen.
Új jogszabályi keretrendszer kell
A jelenlegi lakásbérleti szabályozás már nem alkalmas a modern piaci igények kezelésére – hangzott el. A harmincéves szabályozás foltozgatása helyett teljesen új, a megfizethető bérlakásokra szabott jogszabályi keretrendszerre lenne szükség, amely rendezi a bérlők és bérbeadók jogviszonyát, és megteremti az intézményi beruházások pénzügyi ösztönzőit.
A szakértők szerint szükség lenne a bérleti szerződések regisztrációjára, a piac kifehérítésére, gyorsított vitarendezésre, a birtokvédelem újraszabályozására, valamint olyan ösztönzőkre, mint a kedvezményes áfa vagy a gyorsított értékcsökkenési leírás. A bérlakáspiac kifehérítése évente akár 50-60 milliárd forint plusz személyi jövedelemadó-bevételt jelenthetne.
Kiemelt beruházások és plázastop
A kiemelt beruházások kapcsán a tervezhetőség volt a központi téma. Az önkormányzatok forráshiánya miatt a településrendezési szerződések sokszor kvázi finanszírozási eszközzé válnak, ami megnehezíti a beruházók üzleti modelljeinek és exitstratégiáinak megtervezését.
A plázastop esetében a szereplők nem teljes szabályozatlanságot, hanem objektív, átlátható kritériumrendszert szeretnének. A teljes eltörlés önmagában kockázatos lenne átfogó városfejlesztési koncepció nélkül, ugyanakkor a jelenlegi rendszer számos projektet blokkol.
Lakásfejlesztés: erősödő árérzékenység
Budapesten mintegy 10 ezer új építésű lakás van a kínálatban, de a vevők egyre inkább a fizikailag elkészült vagy rövid időn belül átadható lakásokat keresik. Az átlagos új lakás négyzetméterára eléri az 1,9 millió forintot, miközben az 1,7 millió forint alatti szegmens a tranzakciók több mint felét adja. Egyes olcsóbb szegmensekben a hitellel vásárlók aránya 65-82 százalékot is elérhet.
A szakértők szerint az állami támogatások megítélésekor külön kell választani a használt és az új lakások piacát. A használt lakások támogatásának nemzetgazdasági haszna elenyésző, az új építésűek támogatása viszont az áfabevételeken, a foglalkoztatottságon és az energiahatékonyságon keresztül is érdemi hatást fejt ki. Mások arra figyelmeztettek, hogy a keresletoldali támogatások kínálatbővítés nélkül áremelkedést okozhatnak.
Az 5 százalékos lakásáfa jövője bizonytalan
A fejlesztők számára az egyik legfontosabb nyitott kérdés az 5 százalékos lakásáfa sorsa. A kedvezményes kulcs szabályozása 2015 és 2024 között többször módosult, miközben egy lakóprojekt előkészítése és megvalósítása többéves folyamat. A jelenlegi szabályok szerint az építési engedéllyel rendelkező projektek esetében 2030 végéig alkalmazható az 5 százalékos kulcs, de ha az új projektekre visszaállna a 27 százalékos általános áfa, az megbénítaná a piacot.
A résztvevők szerint a rozsdaövezeti és kiemelt beruházások meghatározóak lehetnek Budapest jövője szempontjából. A volt ipari területek rehabilitációja jelentős lakásfejlesztési tartalékot hordoz, ugyanakkor komoly műszaki és engedélyezési kockázatokkal jár.
A szakma jelentős növekedési potenciált lát a bérlakáspiac intézményesítésében, az új lakásépítés célzott támogatásában, az energetikai korszerűsítésben, a rozsdaövezeti fejlesztések felgyorsításában és a plázastop objektív újraszabályozásában – mindez azonban csak akkor válhat valós beruházássá, ha a jogalkotó és a piac között fennmarad az érdemi, transzparens és folyamatos párbeszéd.
