Látványos fordulat a hazai lakáspiacon: alábbhagyhat az éveken át tartó extrém áremelkedés?
Az elmúlt tíz évben csupán Portugáliában és Hollandiában emelkedett a magyarnál nagyobb mértékben a lakások átlagos ára a jövedelmek növekedéséhez képest. Magyarországon 2015 és 2025 között 26,5 százalékkal nőtt a lakásárak és a jövedelmek közötti arány, ami azt jelenti, hogy lényegesen nehezebb lett átlagos jövedelemből átlagos lakáshoz jutni.
Az Eurostat frissen publikált adatai a lakásárak növekedési ütemét az egy főre jutó háztartási jövedelem növekedési ütemével vetik össze. Pozitív előjel esetében az előbbi nő gyorsabban, vagyis romlik a lakásvásárlók relatív helyzete. Ennél nagyobb mértékben csak Portugáliában, 60,8 százalékkal és Hollandiában, 34,3 százalékkal romlott a helyzet. Ezzel szemben sok európai országban könnyebb lett lakáshoz jutni: Romániában tíz év alatt 42,8 százalékkal csökkent a lakásár-jövedelem arány, Finnországban és Bulgáriában szintén jelentős visszaesést mértek. A régióban sem volt egységes a tendencia, Csehország a negyedik legnagyobb emelkedéssel állt Magyarország mögött, míg Lengyelországban kismértékben csökkent az arány. Az uniós átlag 6,8 százalékos növekedést jelzett tíz év alatt.
Jelentősen túlértékeltek a magyar lakások
A számok azt támasztják alá, hogy a magyar lakások az évtizedes, nagyjából folyamatosan nagy ütemű áremelkedés után látványosan túlértékeltté váltak, Budapesten például sokak számára már megfizethetetlenek – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Ugyanez tükröződik a Magyar Nemzeti Bank adataiból is: a jegybank számításai 2025 végére országosan 22,5 százalékos, Budapesten 20,7 százalékos túlértékeltséget mutattak. Az elemzés hangsúlyozza, hogy az Eurostat adatai országos átlagot tartalmaznak, így nem különböztetik meg például Budapest és a kisebb városok vagy községek árszintjében meglévő különbségeket.
Rekordmértékben nyílt az olló a lakásárak és a jövedelmek között
A 2025-ös év különösen speciális volt a magyar piacon: 8,8 százalékkal nyílt az olló a lakásárak és a jövedelmek között, ami Európában Portugália 12,1 százalékos értéke után holtversenyben a második helyet jelentette Spanyolországgal együtt. Tavaly a legnagyobb mértékben, 5,4 százalékkal a luxemburgi lakásvásárlók relatív pozíciója javult, mögöttük a finnek álltak 3,4 százalékkal, illetve a lengyelek 3,2 százalékkal.
Ha csak a magyar lakáspiacra fókuszálunk, a tavalyi 8,8 százalékos arányromlásnál nagyobbra az idősor 2001-es kezdete óta egyszer sem volt példa. Ennek oka nagyrészt az Otthon Start kedvezményes hitelprogram, amely jelentősen megnövelte a keresletet a lakások iránt, ezért még a korábban is rekordközeli áremelkedési ütem is tovább fokozódott. Utoljára 2015-ben és 2016-ban voltak olyan évek, amikor 7 százalék felett volt az arányromlás egyetlen év alatt, ezzel szemben 2011-ben több mint 9 százalékkal javult a lakásvásárlók relatív pozíciója, 2023-ban pedig 8,6 százalékos javulást mértek. A magyar lakáspiac tehát kifejezetten hektikus volt az elmúlt 25 évben. Tavaly az unióban átlagosan 1,9 százalékkal nőtt a lakásár-jövedelem szakadék, és az elmúlt évtizedekben is ritkán haladta meg a 3 százalékot, vagyis sokkal stabilabb az arány, mint Magyarországon.
Idén már enyhülhet a lakáspiaci drágulás
Idén már egyértelműen látszanak annak jelei, hogy a tavalyi évet jellemző extrém áremelkedés alábbhagyott a lakáspiacon, amiben szerepe volt a túlértékeltségnek is. Éppen ezért az idei évben valószínűleg zárulhatott az olló a lakásárak és a jövedelmek között, amit majd az évet lezáró végleges adatok igazolhatnak vissza – hangsúlyozta Valkó Dávid. Az idei második negyedévben már az előző időszakhoz képest nominálisan is csökkentek az árak, ami mindössze a negyedik ilyen negyedév volt 2014 óta.
A vezető elemző szerint előre tekintve is arra lehet számítani, hogy a magyar lakások túlértékeltsége lassan csökkenni kezd. Ebben segíthet az is, hogy a kormány néhány hete bejelentett új lakáspiaci programjai sokkal célzottabbak lesznek, mint az eddig szinte bárki számára elérhető Otthon Start. A kedvezményes 3 százalékos hitelkamat például csak az újépítésű lakásokra marad érvényben, a használt ingatlanok esetében meghúzott 5 százalékos határ már közel van a jelenlegi piaci kamatozású hitelek kondícióihoz. Amennyiben ezek a feltételek fennmaradnak, a következő időszakban növekedhet az új lakások részaránya a tranzakciókon belül, ezt segítheti az 5 százalékos áfa határozatlan időre történő meghosszabbítása is.
