Brutálisan elszakadtak a lakásárak a jövedelmektől Magyarországon
Magyarországon az elmúlt tíz évben az Európai Unió egyik legnagyobb mértékű romlása következett be a lakásárak és a jövedelmek viszonyában. Az Eurostat adatai szerint 2015 és 2025 között a magyar lakásár–jövedelem arány 26,5 százalékkal emelkedett, amivel Magyarország Portugália és Hollandia után a harmadik legnagyobb növekedést mutatta az unióban.
Az EU-ban 2025-re átlagosan 6,8 százalékkal emelkedett a lakásárak és a jövedelmek aránya 2015-höz képest, vagyis a lakások drágulása meghaladta a háztartások jövedelmének növekedését. A tagállamok között jelentős különbségek vannak: 17 országban romlott a lakások megfizethetősége e mutató alapján, míg 10-ben javult a helyzet.
A legnagyobb romlást Portugáliában mérték, ahol a mutató tíz év alatt 60,9 százalékkal emelkedett. Ezt Hollandia követte 34,3 százalékkal, majd Magyarország 26,5 százalékkal. Csehországban 25,8, Spanyolországban 24,5 százalékos növekedést mértek. Az ellenpólust Románia jelenti 42,8 százalékos visszaeséssel, Finnországban 25,2, Bulgáriában 16,2 százalékkal csökkent a lakásár–jövedelem arány.
A magyar adat azért különösen fontos, mert a hazai lakáspiacról az elmúlt hónapokban egyszerre érkeztek a megtorpanásra és az újbóli drágulásra utaló jelek. A jegybank lakásárindexe szerint a harmadik negyedévben minden településtípuson lassult az éves árdinamika, miközben negyedéves alapon országosan még minimális nominális és reálár-emelkedés történt.
A mutató értelmezésénél fontos módszertani korlát, hogy nem abszolút megfizethetőségi rangsorról van szó. Az adat azt mutatja, hogyan változtak országos átlagban a lakásárak az egy főre jutó háztartási jövedelemhez képest, ezért elfedheti a Budapest, a nagyvárosok és a kisebb települések közötti jelentős különbségeket. Önmagában nem alkalmas annak megállapítására, hogy melyik országban kell a legtöbb évnyi jövedelem egy lakás megvásárlásához.
Magyarország az új lakások országos átlagárával európai összevetésben inkább a középmezőnyben található, miközben Budapesten ennél jóval magasabb négyzetméterár jellemző. 2025-ben mindössze 12 ezer új lakás épült Magyarországon, ami ezer lakosra vetítve a vizsgált európai országok legalacsonyabb értéke volt.
A magyar lakáspiac ciklikusságát jól mutatja, hogy a lakásár–jövedelem arány 2005-ben még 11,9 százalékkal volt a hosszú távú átlag felett, majd a 2008 utáni korrekció hatására tartósan süllyedt. A mélypont 2014-ben következett, amikor a mutató 22,6 százalékkal volt a hosszú távú átlag alatt. A mutató 2015-ben 83,25 ponton állt, 2022-re 104,32 pontra emelkedett, 2025-ben pedig 105,29 pontra ugrott, ami 5,3 százalékos eltérést jelent a hosszú távú átlaghoz képest.
Az EU egészében laposabb pálya rajzolódik ki: a standardizált uniós mutató 2007-ben 7,9, 2022-ben 7,4 százalékkal állt a hosszú távú átlag felett, 2025-ben pedig 100,03 ponton lényegében visszatért a hosszú távú átlag közelébe.
A magyar idősor rövid távon is erős kilengéseket mutat: a lakásár–jövedelem arány éves átlagos változási üteme 2023-ban mínusz 8,6 százalék volt, 2025-ben viszont plusz 8,8 százalékra ugrott. Ugyanezekben az években az EU-átlag mínusz 6,6, illetve plusz 1,9 százalék volt.
A magyar lakásárindex 2025-re 366,6 pontra emelkedett, miközben az egy főre jutó korrigált bruttó rendelkezésre álló háztartási reáljövedelem indexe nagyjából 155,5 pontra nőtt. A régiós összevetésben a magyar 26,5 százalékos emelkedés gyakorlatilag azonos nagyságrendű Csehország 25,8 százalékos adatával. Szlovéniában 18,2, Ausztriában 13,6, Szlovákiában 11,2 százalékkal nőtt a mutató, Horvátországban 1,5 százalékos emelkedés látszik, Lengyelországban 3,7 százalékkal, Romániában pedig 42,8 százalékkal csökkent a lakásár–jövedelem arány.
Országosan először lépte át az egymillió forintot a lakóingatlanok átlagos hirdetési négyzetméterára, miközben Budapesten az év eleje óta inkább stagnálás látszott. Az országos emelkedésben szerepet játszott, hogy a korábbi drágulási hullám később érte el az olcsóbb térségeket.
A lakáspiaci megfizethetőséget a jövedelmekhez viszonyított árakon túl a hitelkamatok, az önerőkövetelmények, a háztartások jövedelmi eloszlása, a bérleti díjak és a kínálati korlátok is befolyásolják. Ha a lakásárak és a jövedelmek közötti olló tartósan nyitva marad, annak már nemcsak ingatlanpiaci, hanem szélesebb gazdasági következményei is lehetnek, a fiatalok önállósodásának kitolódásától a munkaerő-mobilitás gyengüléséig.
